صندوق املاک و و مستغلات در راه ورود به بازار سرمایه
معاون سازمان بورس گفت: بر اساس برنامه ریز های صورت گرفته، صندوق‌های املاک و مستغلات با کارکرد فروش و اجاره املاک در بازار سرمایه راه‌اندازی می شود.
محمدرضا معتمد گفت: کنترل شرکت‌های فرعی و سرمایه‌پذیر برای شرکت‌های هلدینگ‌ها در حالی همواره به عنوان بخشی از استراتژی شرکت‌های سرمایه‌گذاری در دستورکار قرار گرفته که مطابق قانون بازار اوراق بهادار در یک رشته به نام سرمایه‌گذاری فعالیت می‌کند.
به گزارش تجارت‌نیوز، در ادامه گفت : در قانون ورود به بازار املاک بازار اوراق بهادار امکان استفاده از ابزار دیگری به نام صندوق‌های سرمایه‌گذاری فراهم بوده که کمتر از این ابزار نسبت به شرکت‌های سرمایه‌پذیر استفاده شده است. معتمد با بیان اینکه در سال ۱۳۸۶ اولین صندوق سرمایه‌گذاری در سهام تاسیس شد، عنوان کرد: تاکنون تعداد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در ورود به بازار املاک بازار سهام ایران به ۲۱۲ صندوق بالغ شده و حجم دارایی‌های این صندوقها به رقم ۱۴۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.
صدور مجوز ۱۰ صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه
وی افزود: تاکنون ۱۰ صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس دریافت کرده و این در حالی است که صندوق‌های سرمایه‌گذاری خصوصی و صندوق‌های صندوقها نیز توانسته است از سازمان بورس مجوز فعالیت دریافت کنند.
این مقام مسئول از راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات با کارکرد اجاره و فروش املاک خبر داد و گفت: در چنین صندوق‌هایی موضوع مالیات بر نقل و انتقالات و مالیات بر درآمد اجاره باید حل و فصل شود.
آیا با بورس مسکن می توان صاحب خانه شد؟
اکثر کارشناسان با بورس مسکن موافقند، ولی آیا با ورود مسکن به بورس می توان صاحب خانه شد؟ برای پاسخ با تیتربرتر همراه باشید.
محمود محمودزاده اظهار کرد: در خصوص تامین مالی پروژه‌های مسکن و حمل‌ونقل از طریق بورس، موضوع اصلی، صندوق‌های زمین و ساختمان است که در خصوص سوددهی آنها هیات پذیرش بورس بررسی‌های دقیقی را انجام می‌دهد و این‌طور نیست که به راحتی هر پروژه‌ای برای عرضه در بورس انتخاب و تایید شود.
بورس مسکن چه خصوصیاتی دارد؟
بورس مسکن چه خصوصیاتی دارد؟
وی افزود: مطالعات جامع و کافی در خصوص ریسک و شرایط بازار بر روی پروژه‌ها انجام می‌شود. بنابراین پروژه‌هایی که ما در بورس معرفی می‌کنیم، حتما اقتصادی است و سودآوری خوبی برای سرمایه‌گذاران خواهد داشت.
معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه عرضه مسکن در بورس در رونق و تولید مسکن تاثیر گذار خواهد بود، تصریح کرد: مسکن یکی از بازارهای غیر قابل انکار در حوزه‌های اقتصادی در همه دنیا است.
محمودزاده تاکید کرد: کسانی که خواستار سرمایه‌گذاری مطمئن هستند ولی محلی برای سرمایه‌گذاری ندارند، وقتی به بورس می‌آیند و با اطمینان در پروژه‌های مسکن سهامدار شوند سود مناسبی برداشت می‌کنند. از طرف دیگر به تولید مسکن و همچنین خدمات شهری کمک می‌کنند.
آیا با بورس مسکن می توان صاحب خانه شد؟
روز‌های اخیر شاهد خبر احتمال ورود مسکن به بازار سرمایه بودیم که گمانه زنی‌های زیادی در باره نتایج و تبعات آن شده است. از اینکه آیا ورود املاک به بورس می‌تواند راهگشای معضل مسکن باشد و دردی را از مستاجران دوا کند یا باعث به هم ریختگی بازار مسکن خواهد شد؟ بسیاری از فعالان در این حوزه مخالف این اقدام بوده اند.
لازم به ذکر است که بورس مسکن فقط به منظور فروش املاک دولتی راه‌اندازی می‌شود و املاک و مسکن خصوصی در این بورس عرضه نمی‌شود. اگر این برداشت صحیح باشد، این بورس مسکن، بورس انحصاری املاک دولتی در نوع خود در دنیا بی‌نظیر است. ضمن آن که به نظر نمی‌رسد راه‌اندازی بورس برای فروش املاک دولتی چندان ضرورتی داشته باشد و این کار از طریق سازوکار‌های دیگر هم امکان‌پذیر است.
اخبار بازار بورسی با حساسیت از سوی مردم دنبال می شود
حامد سلطانی نژاد مدیرعامل بورس کالای ایران گفته است: در پی مذاکراتی که با وزارت راه و شهرسازی انجام شده، طرح‌هایی همچون فروش املاک و مستغلات، بازار تهاتری مصالح و املاک، طرح فروش متری مسکن و همچنین راه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه در حال پیگری است که هم اکنون امکان اجرای طرح پیش فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالای ایران مهیاست.
در بازار مسکن تلاش بر این است تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند به طور مستقیم با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هر چند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند.
حضور مسکن در بورس توجیه اقتصادی ندارد
محسن فلکی کارشناس و فعال بازار مسکن ، با اشاره به تاثیر ایجاد بورس املاک بر بازار مسکن اظهار کرد: به نظر می‌رسد بورس املاک تاثیری بر بازار مسکن نداشته باشد، دلیلی ندارد سازندگان حاشیه سود خود را با بورس تقسیم کنند. اگر دولت بخواهد به بورس مصالح ساختمانی هم بدهد که ۶۰ تا ۷۰ درصد در بورس عرضه می‌شود مانند آهن و سیمان مگر اینکه صندوقی تشکیل دهند و مصالح بدهند.
این فعال بازار مسکن ادامه داد: بسیاری از سازندگان مصالح را زیر قیمت بازار می‌خرند، به تشکیل شدن این بازار نباید تک مولفه‌ای نگاه کرد. اما به شرطی که دولت شرکت کرده و املاک خود را در بورس عرضه کند. اکثر سازنده‌های بازار مسکن شرکتی نیستند و به صورت شخصی و سنتی فعالیت می‌کنند؛ و زیر قیمت بازار خرید می‌کنند و توجیه اقتصادی برای حضور و عرضه در بورس ندارند.
فلکی تصریح کرد: موضوع بورس مسکن از سال ۹۰ قرار بود اجرایی شود و هر کس تفسیر خود را از آن داشته است، ولی اتفاقی عملا رخ نداده است و بهتر است مسکن وارد بورس نشود.
او درباره تمایل بنگاه داران به حضور املاک در بورس هم گفت: بنگاه داران به این موضوع مرتبط نیستند و و در قانون تعریف نشده که حتما در بورس فعالیت کنند. اگر دولت شرایطی را هم به وجود آورد تا سازندگان مسکن به حضور در بورس ترغیب شوند، قطعا مدت زمان زیادی نیاز است.گویا رونق بازار بورس برای دولت خوشایند بوده که دلیل اقدام اخیر آنها مبنی بر ورود مسکن و املاک در بازار بورس است.
بورس در مسکن کمکی به بازار نخواهد کرد
آیا با بورس مسکن می توان صاحب خانه شد؟
خسروی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور ، درباره ورود بورس مسکن به بازار سرمایه گفت: در تعیین قیمت مسکن چندین مولفه موثر است، ماهیت بورس مسکن مشخص نیست. به نظر می‌رسد بورس در مسکن کمکی به بازار نخواهد کرد.به دلیل تنوعی که در قیمت مسکن و نوع مصالح ساختمانی به کار رفته، بورس معنا نمی دهد.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور افزود: در هیچ کشوری تا به حال چنین اقدامی مبنی بر ورود املاک به بورس نداشته ایم. املاک محصول چندین بخش بازار است و چنین اتفاقی امکان پذیر نیست.
مسکن در بازار مسکن به طور صحیح توزیع نمی‌شود
عبداللهی کارشناس مسکن با اشاره به تبعات ایجاد بورس مسکن بر بازار املاک اظهار کرد: در مسکن دو موضوع تولید و تقاضا مهم است و آمار دقیقی در بازار آزار مسکن نداریم که بر می‌گردد به اینکه قانون سامانه املاک را راه اندازی نکردیم که تبصره ۷ ماده ۱۶۹ است.
این کارشناس مسکن ادامه داد: موضوع دیگری که وجود دارد این است که مسکن‌های تولیدی به طور صحیح توزیع نمی‌شود و به تقاضای مصرفی نمی‌رسد.از سال ٨۵ تا ٩۵ حدود ١٠ میلیون مسکن در کشور تولید شده است، اما ۲.۴ دهم میلیون خانوار صاحب مسکن شده اند که نشان می‌دهد ٧٧درصد از تقاضای مسکن در کشور، سرمایه‌ای بوده است و خرید صرفا برای سود آوری انجام شده است.
وی افزود: علاوه بر این تولید مسکن که بر اساس آمار ۵۶ درصد کاهش داشته اگر سالیانه ٨٠٠هزار واحد احداث می‌شده، در حال حاضر به ٣۵٠ هزار واحد رسیده وبیشتر از پنجاه درصد کاهش داشته است. حالا برای جبران سیاست‌های نادرست یا سیاست‌هایی که باید اجرایی می‌شده است و نشده قرار شد نقدینگی و سرمایه برای تولید بیشتر وارد بازار مسکن شود.
عبداللهی گفت: می‌توان گفت برای تامین مالی حدودی بازار مسکن راه خوبی است. او در پاسخ به این سوال که آیا ورود مسکن به بورس برای تولید بیشتراست؟ توضیح داد: اگر صندوق‌هایی را در بورس ایجاد کنیم مانند صندوق‌های سرمایه گذاری و کسانی که تقاضای مسکن دارند، اما توان خرد یک واحد کامل را ندارند می‌توانند دراین صندوق سرمایه گذرای کنند و به ازای متراژ سهم می‌خرند.بعد از مدتی شرکتی متولی ساخت و ساز می‌شود و پس از اتمام سود بین سهامداران بر می‌گردد. این سود باعث می‌شود که تامین مالی در مسکن تسهیل شود، به سازنده کمک شده تا بتواند ساختمان‌های بیشتری احداث و در نهایت تولید مسکن افزایش پیدا کند.
بورس جوابگوی تقاضای مصرفی بازار مسکن نیست
این کارشناس مسکن در پایان درخصوص استقبال مردم و بنگاه‌های املاک هم گفت: مردم در صدد هستند سود خود را از بازار سرمایه به دست بیاورند و در صورت تورم سرمایه خود را حفظ کنند.تعداد زیادی نمی‌توانند در بورس مسکن شرکت کنند، زیرا به ازای هر سرمایه گذاری باید تولید مسکن داشته باشیم آیا می‌توانیم تقاضای مصرفی سالیانه که ۹۰۰ هزار واحد است را از این طریق پوشش دهیم. قطعا پاسخ خیر است، زیرا اگر بخواهیم سالیانه انجام دهیم بحث حقوقی و سرمایه گذاری سهام وجود دارد و اینکه چقدر سود میان سهامداران توزیع شود. همه اینها عواملی هستند که تعداد تولید محدودیت داشته باشد و این تصور که تمام تامین مالی بخش مسکن در بورس انجام می‌شود اشتباه است.
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران: همکاری شهرداری با بورس کالا در ۵ فاز اجرایی می شود
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران گفت: همکاری شهرداری با بورس کالا و به نوعی استفاده از ظرفیت های این بورس در ۵ فاز اجرایی می شود؛ به طوریکه شهرداری قصد دارد در استمرار عرضه املاک، خرید مواد مورد نیازش از بورس کالا، تنوع عرضه املاک به تجاری و اداری، ورود به صندوق املاک و مستغلات و بهره گیری از ابزارهای مالی همچون مشتقه، همکاری هایش را با بورس کالا توسعه دهد.
بورس24 : مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران گفت: همکاری شهرداری با بورس کالا و به نوعی استفاده از ظرفیت های این بورس در ۵ فاز اجرایی می شود؛ به طوریکه شهرداری قصد دارد در استمرار عرضه املاک، خرید مواد مورد نیازش از بورس کالا، تنوع عرضه املاک به تجاری و اداری، ورود به صندوق املاک و مستغلات و بهره گیری از ابزارهای مالی همچون مشتقه، همکاری هایش را با بورس کالا توسعه دهد.
عماد الدین سخایی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران در خصوص عرضه املاک شهرداری در بورس کالا گفت: مصوبه‌های سال ۹۹ شورای عالی بورس در خصوص تشکیل بورس املاک ذیل بورس کلا اقدام مثبتی بود اما این مصوبه به یک بازیگر اصلی و موثری نیاز داشت تا بتواند وارد این بازار شود وعرضه های مستمری انجام دهد.
وی با بیان اینکه دستگاه های دولتی و نهادهای عمومی غیردولتی معمولا در مقابل تغییرات و استفاده از ابزارهای نوین، مقاومت می کنند، تصریح کرد: با عرضه املاک شهرداری در بورس کالا، سایردستگاه های مرتبط و موثر در عرضه املاک نیز راغب می شوند که در این ظرفیت شفاف استفاده کنند؛ نکته مهم این است که برخی از نهادها دارای ملک در کشور، دارای صاحبان سهام هستند که استقبال این نهادها به عرضه املاک در بورس کالا به شفافیت در صورت های مالی این نوع موسسات و نهادها کمک شایانی می کند.
وی در خصوص برنامه آینده شهرداری برای استفاده از سازوکار بورس کالا گفت: شهرداری قرار است در چند فاز عرضه املاک در بورس کالا و سایر اقدامات را ساماندهی کند اول این که در عرضه املاک استمرار داشته باشد و همچنین بتواند املاک را متنوع کرده و املاک تجاری و اداری خود را نیز در بورس کالا عرضه کند. همچنین خرید محصول های مورد نیاز در حوزه عمرانی نیز از سوی شهرداری تهران آغاز شده است.
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران ادامه داد: در دوره مدیریت جدید، عزم شهرداری جزم است که بتواند انواع ملک های در اختیار خود از جمله تجاری، اداری یا مسکونی را از طریق بورس کالا عرضه کند، در حالی که این رویه در گذشته به شکل فروش به صورت مزایده و تهاتر انجام می شد اما این مسیر برای تحقق شفافیت به سمت بورس کالا تغییر کرده است.
وی تاکید کرد: در گام های بعدی که بازار املاک شکل بگیرد، شهرداری تلاش می کند بتواند صندوق املاک و مستغلات را نیز راه اندازی کند که نوعی مولد سازی اموال و دارایی برای مردم شهر صورت بگیرد و در فازهای بعدی به سمت استفاده از ابزارهای نوین و ابزارهای مشتقه بازار املاک نیز حرکت می کند.
سخایی با بیان اینکه چشم انداز مثبتی برای عرضه املاک در بورس کالا وجود دارد، تصریح کرد: استفاده از بورس های کالایی در همه نوع کالاها و استفاده از ابزارهای مالی، رویدادی تجربه شده و کارآمد برای ایجاد شفافیت در بازارها است لذا امیدواریم بتوانیم با عرضه مستمر املاک در بورس کالا به رشد رقابت و شفافیت در این نوع معاملات کمک کنیم.
وی در پایان گفت: بورس کالا طی این سال ها در سایر کالاها همچون فلزات و پتروشیمی به مرجع قیمتی تبدیل شده که این رویه به طور همزمان به نفع مصرف کنندگان و تولید کنندگان بوده است، شاید عرضه های مستمر املاک در مناطق مختلف از سوی شهرداری و سایر نهادها نیز بتوانند به مرور تابلوی بورس کالا را در روند کشف قیمت ها در بازار اثرگذار کند.
بازار مسکن در مرز حباب
در این مقاله، ما در مورد علل حباب قیمت مسکن، محرک هایی که باعث ایجاد حباب مسکن می شوند، صحبت می کنیم و اینکه چرا خریداران مسکن هنگام تصمیم گیری های مهم مسکن باید به میانگین بلند مدت توجه کنند. شاید اصلا مفهوم حباب مسکن برای برخی نامعلوم باشد پس تا انتهای این مقاله کلید املاک با ما همراه باشید.
حباب مسکن چیست؟
قبل از پرداختن به علل ایجاد حباب مسکن و عوامل ایجاد کننده آن، مهم است که خود حباب مسکن را درک کنیم. اینها عموماً با جهش تقاضای مسکن، علیرغم موجودی محدود شروع می شوند. در نتیجه حباب مسکن به وجود می آید.
با ورود عده زیادی از دلالان به بازار مسکن، تقاضا افزایش می یابد و حباب با افزایش دارایی های سرمایه گذاری گسترده تر می شود. با عرضه محدود و تقاضای بالا، قیمت ها به طور طبیعی افزایش می یابد.
حباب های مسکن تأثیر مستقیمی بر صنعت املاک و مستغلات و دارایی های شخصی آنها دارد. تأثیری که یک حباب می تواند بر اقتصاد داشته باشد (به عنوان مثال، نرخ بهره، استانداردهای وام دهی و شیوه های اوراق بهادار) می تواند مردم را مجبور کند تا راه هایی را که برای ادامه پرداخت وام مسکن خود در زمان مناسب پیدا کنند. ناگهان تغییر کند و سخت شود. برخی حتی ممکن است مجبور شوند جیب خود را عمیق تر کنند و از پس انداز و وجوه بازنشستگی خود فقط برای حفظ خانه خود استفاده کنند. برخی دیگر ورشکست می شوند و از حقوق خود محروم می شوند.
معمولاً هر حباب فقط یک رویداد موقتی است. اگرچه ممکن است حباب در بازارهای سهام بیشتر اتفاق بیفتد، اما به گفته صندوق بین المللی پول (IMF)، حباب های مسکن می تواند بیشتر دوام بیاورد و چندین سال دوام بیاورد.
بسیاری از اقتصاددانان بحران مالی جهانی 2008 را نتیجه نهایی حباب دارایی های مالی دانستند که در نیمه اول دهه در بازارهای توسعه یافته به وقوع پیوست. عنصر کلیدی که بحران را تشدید کرد، گرم شدن بیش از حد بازار مسکن بود.
از سال 2008 چند چیز تغییر کرده است. جمعیت ایالات متحده تقریباً 25 میلیون نفر افزایش یافته است و میانگین سنی از 36 به 38 افزایش یافته است، به این معنی که تعداد افراد بیشتر شده و بیشتر افراد به اندازه کافی برای کار کردن سن دارند. این مساوی است با کوچک شدن اندازه خانوار، یعنی بچه های ما همه بزرگ شده اند و به مکانی مخصوص خود نیاز دارند.
مطالعه در سطح کارشناسی بانک آلبانی، که در واقع بیانگر موقعیت رسمی بانک مرکزی نیست، نشان می دهد که قیمت های فعلی مسکن در سال های اخیر به ارزش های اصلی خود نزدیک شده است و این نشان دهنده وجود مکانیسم اصلاحی است.
کارشناسان در تحقیقات علمی خود مدعی هستند که در شرایط تعادل بازار، قیمت ها و اجاره ها باید با هم حرکت کنند. اما نسبت اجاره بها نشان می دهد که در سال های اخیر، با افزایش قیمت مسکن و تغییر شاخص ها در جهت عکس قرار گرفته است. اگرچه از ابتدای سری داده ها افزایش مداوم وجود داشته است، این تحولات بررسی کامل پویایی بازار مسکن را توجیه می کند.
در سال های اخیر قیمت اجاره بالاتر از قیمت خانه بود. این دو شاخص در پایان سال 1399 ادغام شدند و سپس با شروع قیمت مسکن و افزایش قابل توجه در مقایسه با قیمت اجاره. وقتی قیمت مسکن به طور قابل توجهی بیشتر از اجاره بها باشد، این نشان می دهد که بازار داغ شده است.
اگرچه آنها تحت تأثیر رشد اقتصادی قرار گرفتند، اما قیمت مسکن در ایران با سرعت بسیار بیشتری نسبت به سایر شاخص های اقتصادی مانند درآمد خانواده ها افزایش یافت. قیمت مسکن نقش مهمی در تصمیم گیری های مالی خانواده ایفا می کند. این آپارتمان بزرگترین خریدی است که یک خانواده در طول عمر خود انجام می دهد. آنها همچنین بخشی از حقوق خانواده هستند و به طور گسترده ای به عنوان وثیقه برای استقراض استفاده می شوند.
از لحاظ تاریخی، نسبت های قیمت اجاره بها و نسبت درآمد به قیمت خانوارها به عنوان شاخص های بالقوه ای در نظر گرفته شده اند که می توانند داغ شدن بیش از حد در بازار مسکن را تشخیص دهند.
قیمت مسکن در ایران طی دهه گذشته رشد سریعی داشته است. اگرچه آنها تحت تأثیر چندین عامل کلیدی مانند رشد سریع اقتصادی و توسعه بخش مالی قرار گرفتند، اما یک شاخص سنتی مانند نسبت اجاره بها به قیمت نشان می دهد دوره هایی وجود داشته است که سطوح قیمت مسکن نشانه هایی از گرم شدن بیش از حد را نشان می دهد.
تغییرات عمده قیمت مسکن
به طور کلی میزان تغییرات در سال های 97-99 روندی افزایشی داشته است. شاید برای برخی ازافراد فرصت خوبی برای سرمایه‌گذاری باشد.
قیمت املاک و مستغلات امروز در حال حاضر بالا است و اگر چند سال پیش ملکی خریداری کرده اید، باید در اکثر موارد منتظر افزایش شدید ارزش امروز باشید. اما بر اساس تجزیه وتحلیل محققان، قیمت ها همچنان افزایش می یابند، البته با سرعت کمتری. اینکه آیا خرید به طور کلی ارزشمند است یا اینکه مستأجر باقی ماندن بهتر است، باید در یک محاسبه شخصی جامع تعیین شود. اگر این نشان دهد که خرید در دراز مدت ارزشمند است، خرید به موقع باید منطقی تر باشد.
سپس بررسی شد که چه عواملی (پیش بینی کننده) بر قیمت پیشنهادی تأثیر می گذارند. اینها عبارت بودند از: میانگین نرخ سود وام مسکن خصوصی با مدت پنج تا ده سال، قیمت ساختمان، قیمت مصرف کننده و توسعه جمعیت به عنوان معادل وضعیت تقاضا. سپس این پیش بینی ها به سطح یکنواخت رسانده و تا حدی نشان داده شدند.
بیشتر بدانید:
مقایسه معاملات مسکن قبل و بعد از افزایش قیمت ها
ضربه همه گیر ویروس کرونا در سال 1398 اقتصاد و تمام بخشهای تولید را تحت تأثیر قرار داده است. در بازار مسکن معاملات فروش به پایین ترین حد خود رسیده است و با این وجود قیمت مسکن تهران افزایش یافته است .
قیمت ها به طور پیوسته در حال افزایش است ، بنابراین بیشتر و بیشتر مردم تمایل به خرید ملک دارند، زیرا امیدوارند بتوانند بعداً دوباره آن را با قیمت قابل توجهی بفروشند. این باعث افزایش قیمت ها می شود و بنابراین بیشتر و بیشتر مردم درباره املاک و گمانه زنی ها، گاهی اوقات به طور کامل با پول قرض گرفته، گمانه زنی می کنند. اگر حبابی ایجاد شود، بیم آن می رود که بترکد.
این بدان معناست که قیمت مالکیت خانه کاهش می یابد. از آنجا که به محض این که متوجه شدیم تعداد زیادی آپارتمان در رونق املاک و مستغلات ساخته شده است، همه می خواهند با کمترین ضرر و زیان بفروشند.
مطالعات در زمینه حباب مسکن
این مطالعه با تجزیه و تحلیل پنج متغیر ریسک - رابطه بین قیمت و اجاره، رابطه بین قیمت و درآمد، رشد قیمت واقعی، رشد قیمت اسمی و رشد اعتبار در سالانه - برای پیش بینی احتمال وقوع وام حباب مسکن. و آیا بازار مسکن وارد حباب شده است؟ و بر اساس خطری که با آنها روبرو هستند طبقه بندی بر اساس کشورها انجام می شود. در سه موقعیت اول نیوزلند، کانادا و سوئد قرار دارند که تقریباً در همه شاخص ها در منطقه قرمز قرار دارند. نروژ، انگلستان، دانمارک یا ایالات متحده، فاصله چندانی ندارند و سیگنال های نگران کننده ای را ارسال می کنند.
در طول سالهای تولید حباب املاک، در مورد اینکه آیا چنین پدیده سفته بازی واقعاً وجود داشته است یا نه، بین تحلیلگران اتفاق نظر وجود نداشت. دلایل متعددی عدم وجود این توافق را توضیح داد. در حال حاضر ما چندین روش داریم که به ما امکان می دهد وجود حباب سفته بازی را با دقت بیشتری روشن کنیم.
با وجود آرامش در شرایط اخذ وام مسکن و افزایش واحدهای مسکونی برای فروش. قیمتهای بالا در طول دوره 1370-1399 مانع از دسترسی مسکن به بخش قابل توجهی از مردم، حتی به صورت اجاره ای، به ویژه کسانی که به دلیل سن خود، قادر به خرید آن قبل از شروع چرخه صعودی نبوده اند.
گزارش سالانه 98 در مورد جوانان در تهران نشان می دهد که 21 درصد از آن ها 18 تا 34 ساله در خانه خانوادگی و 10 درصد در خانه خودشان (اجاره ، خرید یا مشترک) زندگی می کنند. به گفته همین نهاد، در سال 1397 میانگین قیمت مسکن برای گروه سنی بین 18 تا 24 سال به دلیل تفاوت میانگین دستمزد، 210 درصد از حداکثر قیمت قابل تحمل و برای زنان 10 درصد بیشتر بوده است.
پدیده دیگری که در این دوره ظاهر شده است، تقلب در املاک است، به ویژه در مورد مستأجران اجاره قدیمی، که توسط صاحبخانه ها مورد آزار و اذیت قرار می گیرند تا ملک را ترک کنند تا با آن سود سرمایه ای کسب کنند. آماده سازی ناکافی دولت و اقدامات آماده نشده سیاست گذاران کلیدی و درک کامل سیستم مالی بدون کنترل مالی، که "عدم اطمینان و وحشت را افزایش می دهد"․
چرا چنین حباب هایی ظاهر می شوند؟
حباب در بازار مسکن پدیده ای جدید نیست. با ترکیدن حباب چه چیزی باعث افزایش سرعت می شود؟ به عنوان یک قاعده، هیچ کاتالیزور واحدی وجود ندارد. فقط قیمت مسکن بیش از حد بالا می رود. تماشای اینکه چگونه ده سال بعد حباب دیگری در بازار املاک و مستغلات شکل می گیرد و پس از آن کل جهان را به شدت شوکه کرده است بسیار خنده دار است.
بسیاری از تحلیلگران و کارشناسان متقاعد شده اند که بازار نه تنها به شرایط جدید عادت کرده است، بلکه در واقع شرایط را با ریتم ها و برنامه های معمول خود "سازگار" کرده است.
اگر آنچه را که فروشندگان و توسعه دهندگان را وادار به تغییر سریع قیمت کرده است، با دقت ردیابی کنیم، تأکید اصلی بر نیازهای شهروندان در صرفه جویی و افزایش بودجه است. قیمت مسکن افزایش می یابد، به ویژه هنگامی که صحبت از بازار اولیه می شود، هزینه آپارتمان سرمایه گذاری حداقل 30 درصد افزایش می یابد.
و در برخی از معروفترین مجتمع های مسکونی، قیمتها 50 تا 80 درصد افزایش می یابد. مسکن یک کالای مایع است، تورم و حتی همه گیری ارزش آن را "کاهش" نمی دهد. قیمت املاک افزایش یافته است زیرا اولاً قیمت مصالح ساختمانی، کارگران ساختمانی و حقوق نیز افزایش یافته است. به همین دلیل است که ارزش املاک و مستغلات افزایش یافته است. دلیل دیگر که سبب افزایش قیمت مسکن شده است تبلیغاتی است که توسعه دهندگان در آن سرمایه گذاری می کنند بسیار خوب عمل می کند.
افزایش قیمت مسکن در تهران
علاوه بر این، اگر خریدار یک یا دو بار خانه ای بخرد و هنوز آن را در ملک بدست آورد، برای بار سوم سرمایه گذاری می کند. انفعالی که چندین ماه است در بازار مسکن پایتخت ادامه دارد با افزایش قیمت همراه است، اگرچه به نظر نمی رسد دلایل کافی برای آن وجود داشته باشد. قدرت خرید جامعه همچنان مانند یکی دو سال پیش پایین است. موضوع دیگر این است که انتظارات بالا و غیر موجه پس از تغییر قدرت در این بازار شکل گرفت. استانداردهای نادیده گرفته شده و نرخ های بالای وام مسکن منجر به افزایش تعداد خریداران مسکن شد که باعث افزایش قیمت مسکن شد. این تصویب بسیاری از خریداران مسکن را مجبور کرد که در ازای عادلانه بودن خانه های خود به عنوان یک بادآورده آشکار وام بگیرند، که منجر به توانمندسازی بیش از حد شد.
راه‌اندازی اولین صندوق املاک و مستغلات
پیش بینی می‌شود پذیره نویسی اولین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس حداکثر تا دو هفته آینده آغاز خواهد شد. با ورود این صندوق ها عملاً باب جدیدی برای معرفی گزینه سرمایه‌گذاری جذاب دیگری در بازار سرمایه گشوده می شود
با توجه به اقدامات قبلی انجام شده در این حوزه و وجود تجربه راه اندازی نهادهای مالی دیگر، و با همکاری شایسته و قابل تحسین سازمان بورس و اوراق بهادار در بررسی کارشناسی و تصویب مقررات و متعاقبا صدور موافقت اصولی نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) کشور، در نهایت با پیگیری های انجام شده توسط شرکت مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری (ومدیر)، صندوق مذکور در هفته جاری نزد اداره ثبت شرکتها به ثبت رسید.
داوود حمزه مدیرعامل شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری که پروژه تاسیس و راه اندازی این صندوق در مجموعه صندوق بازنشستگی کشوری بر عهده آن شرکت می باشد، در این رابطه گفت: صندوق املاک و مستغلات (REIT) عملاً نوعی سرمایه گذاری خرد در در حوزه املاک و مستغلات توسط مردم می باشد به این صورت که افراد می توانند به جای خرید یک واحد کامل ملک، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری نسبت به خرید بخش کوچکی از یک ملک با سرمایه گذاری های خرد خود اقدام نمایند.
وی افزود: یکی از تمایزهای این نوع سرمایه گذاری جذاب با صندوق زمین و ساختمان این است که صندوق های ریت، بر روی ملک ساخته شده در حال بهره برداری تاسیس می‌شود و سرمایه گذاران، علاوه بر بهره مندی از فرصت افزایش قیمت ملک، می توانند اجاره نیز دریافت کنند.
به گفته وی، حسب آنچه در امیدنامه پیشنهادی صندوق املاک و مستغلات «مدیریت ارزش مسکن» بعنوان نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور آمده است، پرداخت اجاره به صورت سه ماهه خواهد بود که پس از کسر هزینه های جاری به حساب دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واریز خواهد شد.
حمزه در ادامه اظهار کرد: محدودیت حداقل سرمایه گذاری برای خریداران این صندوق ها وجود ندارد و افراد می توانند درحد چند میلیون تومان نیز این صندوقها سرمایه‌گذاری کنند، ولی در عرضه اولیه نخستین ریت (REIT) کشور، احتمالاً محدودیت های معمول در پذیره نویسی های عرضه اولیه توسط سازمان بورس اعمال خواهد شد.
او در ادامه با تأکید بر اینکه پذیرش و معامله واحدهای این گونه صندوق ها در بازار فرابورس ایران انجام خواهد شد اعلام کرد: نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور بر روی یک ملک اداری با متراژ مفیدحدود ۹۰۰ متر مربع، و عمر حدود ۱۴ سال در خیابان ملاصدرای تهران ورود به بازار املاک تاسیس شده است.
مدیر شرکت مدیریت گروه ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری (ومدیر)، همچنین اظهار داشت: این شرکت نسبت به عقد قرارداد با شرکت صبا عمران بعنوان «مدیر بهره برداری» برای اجاره دادن و جمع آوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام نموده و وجوه حاصل را پس از کسر هزینه‌های جاری هر سه ماه یکبار به حساب دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واریز خواهد کرد.
وی در ادامه با تاکید بر اینکه این صندوق به صورت صندوق قابل معامله (ETF) تاسیس شده و معامله خواهد شد، تاکید کرد: با توجه به معامله هر روزه واحدهای این صندوق در بازار فرابورس ایران، درعمل امکان اعلام روزانه قیمت مدنظر فعالان بازار سرمایه برای ملک اداری نیز فراهم خواهد شد که این یکی از ویژگی‌های جدید و قابل توجه، و ابزاری جذاب برای سرمایه‌گذاران خواهد بود.
مدیر عامل «ومدیر» در ادامه اعلام کرد: با توجه به همکاری بسیار شایسته سازمان بورس و اوراق بهادار امیدواریم حداکثر ظرف مدت دو هفته آینده پذیره نویسی این صندوق در فرابورس انجام شود و عملاً باب جدیدی برای معرفی گزینه سرمایه‌گذاری جذاب دیگری در بازار سرمایه گشوده شود.
به گزارش اداره کل روابط عمومی و امور بین الملل صندوق بازنشستگی کشوری، شایان ذکر است با توجه به ابعاد گسترده این ابزار جدید سرمایه‌گذاری، به زودی اطلاعات کارشناسی و تفصیلی دقیق‌تری از این ابزار توسط سازمان بورس و اوراق بهادار و همچنین مدیریت این صندوق به اطلاع کارشناسان و عموم مردم خواهد رسید.
دیدگاه شما