معامله فضولی باطل

معامله فضولی

آثار حقوقی معاملات فضولی |دفتر حقوقی موکل

معامله فضولی، معامله ای است که شخص برای دیگری یا با مال دیگری، انجام دهد؛ بدون اینکه از طرف او، نماینده بوده یا اذن (اجازه) داشته باشد.
کسی که بدون داشتن نمایندگی و اذن، برای دیگری معامله ای تشکیل می دهد، در اصطلاح «فضول نامیده شده، طرف معامله او را «اصیل و شخص دیگری را که معامله برای او یا به مال او انجام شده است، «غیر می گویند. معامله فضولی ممکن است به صورت تملیکی یا عهدی باشد. در معامله فضولی باطل معامله فضولی تملیکی، شخصی مال فردی را بدون اذن مالک به دیگری می فروشد. معامله فضولی عهدی نیز به این معنا است که شخص به حساب فرد دیگری متعهد می شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد.

دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی، وکالت کلیه امور حقوقی توسط وکیل پایه یک دادگستری تهران

وضعیت و آثار معامله فضولی قبل از اجازه یا رد

معامله فضولی پیش از آنکه از طرف مالک، تنفیذ یا رد شود، باطل نیست اما صحیح و معتبر نیز محسوب نمی شود بلکه یک عقد غیرنافذ است. قانونگذار در ماده ۲۴۷ قانون مدنی می گوید «معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می شود. تنها اثری که می توان برای این نوع معامله شناخت، الزام اصیل به اجرای مفاد عقد، در صورت تنفیذ «غیر است.
معامله فضولی از جانب اصیل که اراده اش کامل بوده، عقدی لازم است. وضعیت عدم نفوذ معامله، تا زمانی که اجازه یا رد صادر نشده است، باقی خواهد بود. درماده ۲۵۲ قانون مدنی آمده است «لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد و اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد، مشارالیه می تواند معامله را به معامله فضولی باطل هم بزند. وضعیت عدم نفوذ معامله فضولی حتی پس از مرگ غیر، نیز باقی خواهد ماند و مطابق ماده ۲۵۳ قانون مدنی «در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا رد، با وارث است. معامله فضولی از لحاظ تحلیل اراده شامل دو دسته است.

«معامل فضول به نام و حساب مالک معامله می کند

در اینجا وضع «معامل فضول همانند وکیلی است که از حدود اختیارات خویش خارج شده است. بر اساس ماده ۶۷۴ قانون مدنی، «موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند.
بر اساس ماده ۳۰۴ قانون مدنی، «اگر کسی که چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.
تعهد به نفع ثالث را نباید از مصادیق معاملات فضولی دانست زیرا در آن یکی از طرفین در برابر طرف دیگر، اقدام به انجام کاری از ناحیه ثالث را تعهد می کند. مثلا شخصی که می خواهد خانه ای برای دیگری بخرد، تعهد می کند که مالک را راضی می کنم تا خانه را به شما معامله فضولی باطل بفروشد بنابراین در تعهد به نفع ثالث به موجب قرارداد نه به موجب قانون، هیچ رابطه ای بین اصیل و ثالث نیست؛ در حالی که از مشخصات بارز معامله فضولی آن است که مالک بتواند با تنفیذ عمل فضولی، آن را به نفع خود نافذ کند.

وضعیت و آثار معامله پس از اجازه

هرگاه مالک، معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل شده و آثار حقوقی خود را خواهد داشت. قانونگذار در ماده ۲۴۸ قانون مدنی بیان می کند «اجازه مالک نسبت به معامله فضولی، حاصل می شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد کند. مانند آن که مالک پس از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند همچنین طبق ماده ۲۴۹ قانون مدنی «سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی شود. هرگاه اصیل، ثمن معامله را به فضول پرداخت کرده باشد، مالک می تواند برای اخذ ثمن، به فضول یا اصیل مراجعه کند و چنانچه به اصیل مراجعه کند، اصیل خواهد توانست ثمن پرداختی به فضول را استرداد کند. زمان پیدایش آثار قانونی

باید ببینیم عقد از چه زمانی آثار قانونی خود را خواهد داشت. ماده ۲۵۸ قانون مدنی مقرر می دارد «نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و نیز نسبت به منافع حاصله از عوض آن، اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود. معاملات متعدد بر مال غیر

در صورتی که مال غیر، مورد معامله فضولی قرار گیرد و قبل از آن که مالک آن را تنفیذ یا رد کند، معاملات دیگری نسبت به آن مال انجام شود، مالک مختار است هر یک از معاملات متوالی را اجازه دهد. در این صورت هر گاه مالک، نخستین معامله فضولی را اجازه کند، آن معامله و تمام معاملات بعدی نافذ می شود و اگر معامله اخیر تنفیذ شود، تمام معاملات قبلی باطل خواهد شد. شرایط اجازه

برای آن که اجازه غیر، تأثیر کرده و معامله فضولی را کامل و نافذ کند، باید شرایطی داشته باشد که عبارت است از:
۱- اجازه مالک در صورتی عقد را کامل می کند که مسبوق به رد نباشد؛ در غیر این صورت، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمی تواند به ماهیت حقوقی باطل شده اعتبار ببخشد.
۲- اجازه باید در زمان اهلیت اجازه دهنده صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه باشد، اجازه بی تاثیر خواهد بود.

وضعیت و آثار معامله پس از رد

ممکن است مالک، معامله فضولی را رد کند. در این صورت عقد برای همیشه از بین می رود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت.
ماده ۲۵۱ قانون مدنی در این باره می گوید: «رد معامله فضولی، به هر لفظ یا فعلی که بر عدم رضای به آن، دلالت کند، حاصل می شود. بدیهی است رد مالک هنگامی عقد را باطل می کند که مبسوق به اجازه او نباشد.
در صورتی که فضول، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد و آن مال نزد او موجود باشد، مالک خواهد توانست با رد معامله، به او مراجعه معامله فضولی باطل کرده و عین مال خود را استرداد کند. هرگاه مال مورد معامله، نزد اصیل تلف شده باشد، مالک بدل مال و نیز تمامی منافع و نمائات مال را از اصیل می گیرد؛ خواه آن منافع مورد استفاده قرار گرفته باشد یا خیر.

جلسه ۱۲۷: بیع فضولی ۱۲

مرحله چهارم استدلال به حکم عقل است برای اینکه بیع فضولی باطل می‌باشد. در این مرحله چندین مطلب بیان شده است:

مطلب اول نحوه استدلال به حکم عقل برای بطلان بیع فضولی و جواب از این استدلال می‌باشد. تقریب استدلال با توجه به سه مطلب روشن می‌شود:

مطلب اول این است که عقل و نقل می‌گویند تصرّف در مال مردم قبیح و حرام است.

مطلب دوم این است وقتی که زید مکاسب عمرو را بدون اجازه عمرو به خالد می‌فروشد این فروش زید تصرّف در مکاسب عمرو است.

مطلب سوم این است که نهی در معاملات دلالت بر فساد آن معامله دارد.

نتیجه این است که فروش زید فضول که منهی عنه بوده است باطل است.

مرحوم شیخ از این استدلال جواب می‌دهد، حاصل آن جواب این است که: این استدلال در یک فرض پنج اشکال دارد و در فرض دیگر دو اشکال دارد.

بیان ذلک: تارة زید فضول که مکاسب عمرو ر ا به خالد می‌فروشد مقصود زید از این فروش این است بعد از آنکه عمرو مالک این فروش را اجازه کرد خالد آثار ملکیّت بر این مکاسب بار بکند به حیثی که مقصود زید فضول ترتِب این آثار از خالد بر این مکاسب قبل از اجازه عمرو نمی‌باشد. بنابراین فرض این استدلال پنج اشکال دارد:

اشکال اول آن این است که مجرّد عقد بر این مکاسب با خصوصیّات متقدّمه تصرّف در مال عمرو نمی‌باشد، پس مطلب دوم از استدلال غلط است.

اشکال دوم این است لو فرض که مجرّد عقد تصرّف باشد عقل حکم به قبح این تصرّف ندارد، شرع حکم به حرمت این تصرّف ندارد چون این تصرّف نظیر استفاده از سایه دیوار مردم است. ما معامله فضولی باطل نحن فیه از همین قبیل است، پس مطلب اول از استدلال بر مورد بحث دلالت ندارد.

اشکال سوم این است که بفرمایید این تصرّف است، بفرمایید این تصرّف حرام است، نتیجه این می‌شود که این بیع منهی عنه بوده است این نهی دلالت بر فساد ندارد چون نهی در معاملات دلالت بر فساد معامله ندارد. لذا مطلب سوم در استدلال ناتمام است.

اشکال چهارم این است: أفرض که این تصرّف باشد و این تصرّف قبیح باشد و نهی دلالت بر فساد کند مع ذلک اشکال دیگری هست که آن این است که دلالت نهی بر فساد به معنای فاسد بودن تخم مرغ نیست. فساد در این مورد این است که اثری که مطلوب از عقد بوده است بر عقد فضول به تنهایی بار نمی‌شود تا اجازه مالک نیاید اثر مطلوب بار نمی‌شود.

اشکال پنجم این است که دلیل شما اخص از مدّعا می‌باشد. چون لو قلنا به اینکه عقد مقارن با رضای مالک در صورتی که رضای مالک به قرائن حالیه یا مقالیه استفاده شده باشد عقد فضولی می‌باشد. دلیل شما بطلان این عقد فضولی را نمی‌رساند.

فرض دوم این است که زید فضول که مکاسب عمرا را می‌فروشد در حال فروختن قصد زید این است که خالد اثر بر این عقد بدون آمدن اجازه عمرو بار بکند. اگر در واقع بیع فضول از این قبیل بوده است در این فرض ابتداءً باید دید در این فرض حرام قصد مقارن با عقد است که عقد حرمت شرعیّه ندارد قبیح قصد زید که مقارن با عقد بوده است می‌باشد نفس عقد قبیح نمی‌باشد.

و أخری در این فرض می‌گویید قبیح عقد مقارن با این قصد است حرام عقد مقارن با این قصد است که بنابراین مجال برای استدلال می‌باشد. در این فرض این استدلال دو اشکال دارد:

اشکال اول آن این است این عقدی که منهی عنه بوده است نهی از این عقد دلالت بر فساد ندارد لما ذکرنا که نهی متعلّق به اسباب در باب معاملات مثل نهی متعلّق به بیع در وقت ندا دلالت بر حرمت ندارد.

اشکال دوم این است أفرض که این نهی دلالت بر فساد داشته باشد مراد از فساد این است که بدون آمدن اجازه بر این عقد به تنهایی اثر بار نمی‌شود فساد به این معنا را قائلین به صحت بیع فضولی می‌گویند. به این نتیجه رسیدیم که این دلیل چهارم در یک فرض پنج اشکال دارد. دو فرض دیگر دو اشکال دارد.

سایر وجوه بر بطلان بیع فضولی و جواب آن

مطلب دوم از طریق دیگری برای بطلان بیع فضولی استدلال شده است و ان طریق این است: سیأتی یکی از شرائط صحّت بیع قدرت فروشنده بر تسلیم مبیع می‌باشد. یکی از شرائط صحّت بیع قدرت خریدار بر تسلیم ثمن به بایع می‌باشد. این شرط در بیع فضولی وجود ندارد برای اینکه زید فضول که مکاسب عمرو را به خالد فروخته است قدرت بر تسلیم مکاسب به خالد ندارد.

مرحوم شیخ می‌فرمایند: اولاً در بعض موارد فضول قادر به راضی کردن مالک می‌باشد پس دلیل بر بطلان بیع فضولی ندارید.

اشکال دوم این است اینکه می‌گویید قدرت بر تسلیم از شرائط است برای مالک از شرائط است برای عاقد احدی قائل به شرطیّت نشده است.

مطلب سوم از طریق سومی استدلال برای بطلان شده است حاصل آن استدلال این است که فضول قصد معنا را ندارد قصد معنا یکی از شرائط عقد است کما تقدّم. پس عقد فضولی باطل می‌باشد.

مرحوم شیخ از این استدلال جواب می‌دهد حاصل آن این است همان مقداری را که فضول قصد معنا را دارد کفایت می‌کند لذا نکاح فضولی بالاتفاق صحیح می‌باشد.

تطبیق دلیل عقل بر بطلان بیع فضولی و اشکالات آن

الرابع : ما دلّ من معامله فضولی باطل العقل والنقل‌ على عدم جواز التصرّف في مال الغير إلاّ بإذنه (مالک)، فإنّ الرضا اللاحق لا ينفع في رفع القبح الثابت حال التصرّف، ففي التوقيع المرويّ في الاحتجاج : «لا يجوز لأحد أن يتصرّف في مال غيره إلاّ بإذنه» ، ولا ريب أنّ بيع مال الغير تصرّف فيه (مال) عرفاً.

والجواب: أنّ العقد على مال الغير متوقّعاً لإجازته (غیر) غير قاصد لترتيب الآثار عليها ليس تصرّفاً فيه.

(این مطلب مستقل است و ربطی به اشکال اول ندارد:)نعم ، لو فرض كون العقد علّة تامّة ولو عرفاً لحصول الآثار كما في بيع المالك أو الغاصب المستقلّ كان حكم العقد جوازاً ومنعاً حكم معلوله (عقد) المترتّب عليه (عقد).

ثمّ لو فرض كونه (عقد بر مال غیر) تصرّفاً، فممّا استقلّ العقل بجوازه مثل الاستضاءة والاصطلاء بنور الغير وناره، مع أنّه قد يفرض الكلام فيما إذا علم الإذن في هذا من المقال أو الحال ؛ بناءً على أنّ ذلك (فرض) لا يخرجه (فرض را) عن الفضولي، مع أنّ تحريمه (تصرف) لا يدلّ على الفساد ، مع أنّه لو دلّ لدلّ على بطلان البيع بمعنى عدم ترتّب الأثر عليه (بیع) وعدم استقلاله في ذلك ، ولا ينكره القائل بالصحّة ، خصوصاً إذا كانت الإجازة ناقلة.

وممّا ذكرنا ظهر الجواب عمّا لو وقع العقد من الفضولي قاصداً لترتيب الأثر من دون مراجعة المشتري؛ بناءً على أنّ العقد المقرون بهذا القصد قبيح محرّم، لا نفس القصد المقرون بهذا العقد.

تطبیق سایر وجوه بر بطلان بیع فضولی و جواب آن

وقد يستدلّ للمنع بوجوه أُخر ضعيفة ، أقواها : أنّ القدرة على التسليم معتبرة في صحّة البيع ، والفضولي غير قادر ، وأنّ الفضولي غير قاصد حقيقةً إلى مدلول اللفظ كالمكره ، كما صرّح في المسالك .

ويضعّف الأوّل مضافاً إلى أنّ الفضولي قد يكون قادراً على إرضاء المالك بأنّ هذا الشرط غير معتبر في العاقد قطعاً، بل يكفي تحقّقه (شرط) في المالك، فحينئذٍ يشترط في صحّة العقد مع الإجازة قدرة المجيز على تسليمه (مبیع) أو قدرة المشتري على تسلّمه على ما سيجي‌ء .

ويضعّف الثاني بأنّ المعتبر في العقد هو هذا القدر من القصد الموجود في الفضولي والمكره، لا أزيد منه ، بدليل الإجماع على صحّة نكاح الفضولي وبيع المكره بحقّ ؛ فإنّ دعوى عدم اعتبار القصد في ذلك للإجماع ، كما ترى!

تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن

معامله ی فضولی : کسی که نه مالک زمین است و نه اذن ار طرف مالک برای فروش دارد ولی اقدام به فروش می کند،به این معامله فضولی می گویند.

اگر مالک اصلی ، قرارداد را تایید و تنفیذ کند،قرارداد معتبر و صحیح است و اگر آن را رد نماید قرار داد باطل است. مالک ابتدا از طریق اظهار نامه رسمی ،عدم رضایت خود را اعلام می کند و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح می کند.

حالت دیگری که ممکن است این دادخواست مطرح شود زمانی است که شخصی با وکالت نامه اقدام به فروش نماید اما به هر دلیلی وکالت نامه باطل شده است.در این فرض هم وکیل به صورت فضولی معامله کرده است.

پس از آن که مالک ،اقدام به رد معامله فضولی کرد،می تواند دادخواست تایید بطلان قرارداد را تقدیم کند.

طرفین دعوی

خواهان : مالک ملک است.

خوانده : خریدار و فروشنده ملک هستند.

مرجع صالح برای رسیدگی

ملک در آن حوزه ی قضایی واقع شده باشد

نحوه ی اجرای رای

بعد آن که مالک معامله را رد کرد،معامله باطل است،بنابر این معامله فضولی باطل خواهان تنها تایید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱:سکوت مالک در جلسه ی انعقاد قرارداد کافی نیست و رضایت او باید صریح اعلام شود.

۲:معامله فضولی ممکن است نسبت به عین یا منافع ملک صورت گیرد.

۳:مالک میتواند به صورت ضمنی نیز معامله فضولی را رد کند.

۴:مالک الزامی ندارد که فورا معامله را تنفیذ یا رد کند.خریدار اگر از تاخیر مالک ضرر ببیند می تواند معامله را فسخ کند.

۵:اگر مالک فوت کند،حق اجازه یا رد به وراث می رسد.

۶:در صورت خسارت دیدن ملک،مالک می تواند خریدار را طرف دعوای خسارت قرار دهد،و خریدار بی اطلاع از فضولی بودن،فروشنده ی فضولی را طرف دعوا قرار دهد.

۷:اگر فروشنده با لم این که ملک مال دیگری است آن را بفروشد ،مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.

۸:بر اساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی ،وکیل باید در اقدامات خود مصلحت موکل خود را در نظر بگیرد ،در صورت عدم رعایت غبطه موکل ،اقدام او نیز فضولی محسوب می شود.

۹:دادخواست باید با عنوان تایید بطلان ،تقدیم شود و تقاضای ابطال معامله فضولی غلط است.

۱۰:اگر معامله فضولی از طریق تنظیم سند رسمی انجام شده باشد،مالک پس از رد معامله،علاوه بر تایید بطلان می بایست ایطال سند رسمی را هم از دادگاه بخواهد.

مستندات معامله فضولی باطل قانونی دعوی تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن

ماده ی ۲۴۷،۳۰۴،۶۷۴،قانون مدنی

برگرفته از کتاب :

نوشته حسین اقدامی وکیل و مشاور حقوقی متخصص در زمینه حقوق املاک و مستغلات

درباره حسین اقدامی

من حسین اقدامی هستم وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی تخصص من وکالت و مشاوره حقوقی در زمینه املاک و مستغلات است.ادامه مشاهده همه نوشته های حسین اقدامی →

صفر تا صد معامله فضولی : همه ی نکات مهم!

معامله فضولی چیست؟
معامله فضولی معامله ای است که فردی برای دیگری بدون اذن وی یا با مال دیگری، معامله کند بدون این که وکالت و نمایندگی یا اذن از طرف او داشته باشد. نتیجه این نوع معامله، یا موجب انتقال مال شده یا برای شخص ایجاد تعهد می نماید که کاری را انجام دهد. شخصی که بدون داشتن نمایندگی و اذن، برای دیگری معامله را انجام می‌دهد، در اصطلاح فضول، طرف معامله او را اصیل و شخصی که معامله برای او یا نسبت به مال او انجام شده است، غیر می‌گویند.

نکات مهم در معامله فضولی

وضعیت معامله قبل از اجازه و رد مالک:
معامله فضولی قبل از اینکه از طرف مالک، تنفیذ(تایید) یا رد شود، باطل نبوده بلکه غیرنافذ است. یعنی صحیح و معتبر نیست و مالک می تواند آن را تایید یا رد نماید.
ماده ۲۴۷ قانون مدنی می‌گوید:
«معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.»

نکات مهم:
• این معامله نسبت به طرف اصیل معتبر و الزام آور است و او باید به اجرای عقد پایبند باشد.
• اگر مالک در اجازه یا رد معامله تعلل نماید و این تاخیر موجب تضرر طرف اصیل گردد، وی می تواند معامله را فسخ نماید.(ماده 252 قانون مدنی)
• در معامله‌ فضولی اگر مالک پیش از تعیین تکلیف معامله و اجازه(تایید) یا رد آن فوت نماید، حق اجازه یا رد، به وارث به ارث می رسد.(ماده 253 قانون مدنی)
اقسام معامله فضولی با توجه به اراده معامل فضول :
• گاهی معامله کننده فضول به نام و به حساب مالک معامله می‌کند یعنی اعلام می نماید که معامله برای مالک است؛ در این صورت او در حکم وکیلی است که از حدود اختیارات خویش خارج شده و بدون داشتن اختیار معامله نموده است. در این خصوص ماده ۶۷۴ قانون مدنی تعیین تکلیف نموده است:
«موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که وکیل خارج از حدود وکالت انجام داده است، موکل هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت؛ مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.»
• گاهی معامله کننده فضول به نام و حساب خویش معامله می کند.
بر اساس ماده ۳۰۴ قانون مدنی:
«اگر کسی چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.»

معامله فضولی

اثر رد یا اجازه معامله:
اگر مالک، معامله فضولی را تنفیذ و اجازه نماید، معامله کامل شده و آثار حقوقی خود را از ابتدای انعقاد عقد خواهد داشت.( ماده 258 قانون مدنی)
این اجازه می تواند لفظی یا عملی باشد مثلا با تسلیم و تحویل کالای مورد معامله به اصیل توسط مالک.
اجازه یا رد باید یا بیان شود و یا با عملی محرز گردد. اگر مالک از وقوع معامله مطلع شود و سکوت نماید، این امر اجازه محسوب نمی شود. آن چنان که در حقوق و فقه نیز این اصل مورد پذیرش است که:
” به ساکت نظری منتسب نیست”.
درصورتی که مالک، معامله فضولی را تایید ننموده و رد کند، معامله برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه اثر حقوقی نخواهد داشت. به نحوی که گویا از ابتدا معامله ای واقع نشده است.
رد معامله هم می تواند با لفظ یا با عملی باشد که حکایت از عدم رضایت مالک دارد. به طور مثال مالک مال مورد معامله را به شخص دیگری بفروشد که رد ضمنی یا عملی معامله اول(معامله فضول با اصیل) محسوب می گردد.
شرایط اجازه یا رد:
• اجازه مالک در صورتی موثر است و معامله را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد؛به این معنی که در ابتدا مالک معامله را رد نکرده باشد معامله فضولی باطل و بعد پشیمان شده و آن را اجازه نماید زیرا در صورت رد، معامله باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به معامله باطل شده اعتبار بخشد.
رد مالک نبز هنگامی عقد را باطل می‌کند که مبسوق به اجازه او نباشد.
• مالک در زمان صدور اجازه یا رد باید اهلیت (اهلیت لازم در معاملات) را داشته باشد. به این معنی که عاقل، بالغ، قاصد و مختار باشد.

نمونه لایحه دفاعیه معامله فضولی :

در ادامه نمونه لایحه از طرف غیر(مالک) در رد معامله فضولی که وکیل خارج از حدود اختیارات خویش اقدام نموده است ارائه می گردد:
خواسته به شرح دادخواست تقدیمی تایید بطلان معامله (اعلام بطلان معامله) سند قطعی رسمی شماره …10 مورخه 6/2/ 94دفترخانه شماره … تهران نسبت به شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی83.. فرعی از ..26 اصلی بخش 10 تهران معامله فضولی باطل به جهت فضولی بودن معامله و خارج بودن از اختیارات مصرح وکیل در وکالتنامه های رسمی شماره 27.. مورخه 17/8/93 دفتر اسناد رسمی شماره .. تهران و تفویض وکالتهای شماره 106.. مورخه../11/93دفترخانه رسمی شماره .. تهران و شماره 105.. مورخه ../8/93 دفترخانه شماره…تهران و متعاقبا ابطال سند رسمی مالکیت شماره 563..سری الف سال 96 و الزام خوانده ردیف اول به رفع تصرف غیرقانونی از واحد های تصرفی به انضمام کلیه خسارات قانونی می باشد.

…
مدتی قبل موکل مطلع گردیده که متاسفانه خوانده ردیف اول در مورخه 6/2/94 با تبانی معامله فضولی باطل سردفتر و خارج از حدود اختیارات وکالتنامه، به موجب سند قطعی رسمی شماره 107..مورخه ../2/ 94دفترخانه شماره … تهران اقدام به انتقال شش دانگ ملک به نام خویش و دریافت سند رسمی تک برگی مالکیت به شماره 563..سری الف سال 96 نموده است که کاملا خارج از حدود اختیارات تفویضی توسط موکل به خوانده بوده لذا صراحتا مشمول معامله فضولی خارج از حدود اختیار وکیل مشمول ماده 663و667و 674 قانون مدنی می باشد.
ماده ۶۶۳ قانون مدنی:
وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.
ماده ۶۶۷ قانون مدنی:
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب‌ قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.
ماده 674 قانون مدنی:
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده ‌شده است موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صرحتا یا ضمنا اجازه کند.
…
نظر به مطالب معروضه و توجها به اینکه موکل معامله فضولی انجام شده را نه تنها تایید ننموده بلکه حتی صراحتا آن را رد کرده است و اظهارنامه ایی نیز مبنی بر اعلام رد به خوانده ردیف اول ارسال و به ایشان ابلاغ واقعی گردیده است، تقاضای تایید بطلان معامله فضولی(سند رسمی شماره 107..مورخه ../2/94دفتر اسناد رسمی… تهران) و متعاقبا ابطال سند مالکیت خوانده ردیف اول به شماره 563…سری الف سال 96 حسب مواد 247و 251 و304 قانون مدنی و محکومیت خوانده ردیف اول به رفع تصرفات غیرقانونی از ملک و پرداخت کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.

دعوای تایید بطلان معامله ملک به جهت فضولی بودن

دعوای تایید بطلان معامله ملک به جهت فضولی بودن،افراد زمانیکه میخواهند ملک یا زمینی را معامله کنند لازم است
درباره ان از اداره ثبت استعلام نمایند و نسبت به فروشنده اطمینان حاصل کنند.
گاهی فروشنده، مالک اصلی نیست و پس از دریافت وجه متواری میشود
و موجب ورود زیان به خریدار و ملک میگردد.
البته گاهی نیز خریدار از حقیقت ماجرا اطلاع دارد اما کسب شود
از این طریق را ترجیح میدهد و به مالک زیان وارد میکنند.
معاملات مزبور در اصطلاح حقوقی فضولی محسوب میشوند
که وکیل ملکی در متن زیر به ان پرداخته است.

دعوای تایید بطلان معامله

دعوای تایید بطلان معامله ملک به جهت فضولی بودن

معامله فضولی چیست؟

اگر شخصی اقدام به خرید ملکی نماید
اما فروشنده مالک نباشد و بدون اذن و اطلاع مالک اقدام به فروش نموده،
معامله فضولی واقع شده است.

گاهی نیز ممکن است شخصی وکالت در فروش ملکی داشته باشد
اما وکالتنامه باطل شده است و در همین اثنا به استناد وکالتنامه اقدام به فروش ملک نموده باشد.
در این فرض نیز معامله فضولی قلمداد میشود.

حکم معامله فضولی چیست؟

در واقع معامله فضولی غیر نافذ است و صحت ان منوط به تنفیذ مالک میباشد.
اگر ان را تنفیذ نکند معامله باطل است.

مالک اصلی برای رد معامله فضولی چه اقدامی میتواند انجام دهد؟

پس از انکه مالک از وقوع معامله فضولی ملک خود مطلع گردد
میتواند به کمک یک وکیل ملکی و از طریق ارسال اظهارنامه رسمی عدم رضایت خود نسبت به معامله را اعلام کند.

گرچه ارسال اظهارنامه برای مطالبه حق است
اما باید در نگارش ان و کلماتی که استفاده میشود دقت لازم را به عمل اورد
تا بعدا علیه خود مورد استفاده واقع نشود.
به همین علت لازم است به یک وکیل ملکی مراجعه نمود
تا شما را در این خصوص راهنمایی کند.

مالک پس ازارسال اظهارنامه به همراهی وکیل ملکی خود میتواند
دادخواست تایید بطلان قرارداد را تقدیم دادگاه نماید.

بنا به این علت که مالک معامله را رد نموده و معامله باطل تلقی میشود
تنها میتواند از دادگاه درخواست تایید و اعلام بطلان معامله را نماید.
دادگاه معامله را ابطال نمیکند و درواقع تنها بطلان را اعلام مینماید.

اگر معامله فضولی با تنظیم سند رسمی انجام شده باشد
وکیل ملکی میتواند علاوه بر درخواست تایید بطلان معامله، ابطال سند رسمی
را نیز به نفع موکل خو از دادگاه درخواست کند.

رد ضمنی معامله فضولی چیست؟

اگر مالک از وقوع معامله فضولی ملک مطلع گردد
ولی ملک خود را به دیگری بفروشد یعنی به طور ضمنی معامله را رد کرده است.

اما اگر بخواهد معامله را تنفیذ کند باید صراحتا ان را اعلام نماید.
چرا که سکوت مالک حتی اگر در حین انعقاد قرارداد حضور داشته باشد
حاکی از رضایت وی نخواهد بود و میتواند بعدا ان را رد کرده و باطل نماید.

فوت مالک چه اثری بر معامله فضولی دارد؟

در صورتی که مالک قبل از اجازه یا رد معامله ملک فوت نماید حق اجازه یا رد معامله به وراث وی میرسد.

مسئولیت خریدار و فروشنده در معامله فضولی:

اگر فروشنده با علم به عدم مالکیت، اقدام به فروش ملک دیگری نماید
مرتکب جرم فروش مال غیر شده و مستحق مجازات است.

اگر خریدار به عدم مالکیت فروشنده اگاهی داشته باشد
ضامن عین، منافع و خسارات وارده بر ملک است.
اما میتواند بابت ثمن به فضول مراجعه کند.

خریداری که از فضولی بودن معامله مطلع نباشد
بابت ثمن و خسارات میتواند به فضول مراجعه کند.

خریدار نااگاه جهت احیای حق خویش میتواند
با یک وکیل مجرب مشاوره نماید تا او را راهنمایی کند.